我不建議先問「能退多少」，而是先畫出新舊房地的登記日期、所有權人、戶籍與使用狀態。因為退稅金額再高，只要兩年期限、所有權安排或五年持續自住條件不成立，原本的資金計畫就會失去基礎。
重購退稅有兩套：國稅與地方稅要分開申請
| 比較項目 | 房地合一所得稅重購退（抵）稅 | 土地增值稅重購退稅 |
|---|---|---|
| 主管機關 | 國稅局 | 地方稅稽徵機關 |
| 核心法規 | 所得稅法第 14 條之 8 | 土地稅法第 35 條 |
| 兩年判斷 | 新舊房地完成移轉登記日相距 2 年內 | 出售後 2 年內重購，或先購買後 2 年內出售 |
| 所有權人 | 本人出售、配偶重購，或配偶出售、本人重購，可能適用 | 出售與重購土地所有權人須為同一人 |
| 計算基礎 | 已納或應納稅額 × 重購價額／出售價額，比例以 100% 為限 | 以新購土地申報移轉現值，扣除原出售土地申報移轉現值減去已繳土地增值稅後的餘額，在已繳稅額內退還 |
| 舊屋／舊地使用 | 出售前 1 年內不得出租、供營業或執行業務使用 | 出售前 1 年內不得出租或供營業使用 |
| 重購後 | 5 年內須維持自住，不得改作其他用途或再移轉 | 5 年內須維持自用住宅用地，不得移轉、出租、營業或遷出戶籍 |
同一件換屋交易，可能同時需要分別檢視兩套制度；但能不能退、退多少與向哪個機關申請，都要各自判斷。不要只拿國稅局的試算結果，推論地方稅也一定成立。
房地合一重購退稅：先確認自住與兩年登記期限
個人出售適用房地合一稅制的自住房地，並以本人或配偶名義重購自住房地，新舊房地完成移轉登記日相距 2 年內，符合自住要件時，可按比例申請退還或扣抵出售舊房地的房地合一所得稅。
自住條件不是「連續住滿 6 年」
- 本人、配偶或未成年子女已在出售及重購房屋辦竣戶籍登記，並有實際居住事實。
- 出售的舊房地在出售前 1 年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 重購的新房地也必須供自住使用，不能把投資出租物件當成重購自住房地。
退稅比例怎麼算
計算比例以 100% 為上限。重購價額不低於出售價額時，才可能在應納稅額範圍內全數退還或扣抵；重購價額較低時，按比例計算。
財政部公開案例中，出售價額為 1,500 萬元、已繳房地合一稅 30 萬元，之後以 1,200 萬元重購自住房地；退稅額按 30 萬元 ×（1,200 萬元 ÷ 1,500 萬元）計算為 24 萬元。這是官方示例，用來說明「買小屋仍可按比例退稅」，不是對個案的稅額保證。
先買後賣或先賣後買：稅額公式相同，現金流不同
先賣後買
- 先出售舊房，於 30 日內完成房地合一稅申報與繳納。
- 在 2 年內完成新房地移轉登記並設籍居住。
- 自重購完成移轉登記次日起 5 年內，向原申報國稅局申請退稅。
- 資金來源較明確，但要安排兩次搬遷或過渡居住。
先買後賣
- 先完成新房地移轉登記及實際入住安排。
- 在 2 年內出售舊房，不能只以新屋簽約日計算。
- 申報出售舊房的房地合一稅時，按比例直接扣抵。
- 生活銜接較順，但自備款、授信與同時持有成本要先通過壓力測試。
兩種順序沒有固定哪一種「退比較多」。退稅公式看新舊房地價額與出售舊房的應納稅額；真正不同的是資金先後、授信條件、搬家安排與能否在兩年內完成登記。
預售屋換屋最容易誤判兩年期限
購買預售屋是在施工期間取得契約權利，並不是已取得新房地所有權。財政部提醒，須等完工交屋並完成房屋、土地所有權登記，才是重購新房地的取得日。若舊屋出售得太早，而預售屋完工登記延後，可能超出兩年期限。
舊屋出售與新屋重購，都以完成移轉登記日為主，不以簽約、付款或交屋口頭約定取代。
把建商交屋、貸款撥款、塗銷、稅務申報與戶籍遷入需要的時間一起放入排程。
預售屋完工、賣方交屋或銀行審核都可能改變登記日，兩年期限不宜排在最後幾天。
完成退稅不是終點；戶籍、實際居住、未出租與未營業的資料仍要持續保存。
土地增值稅重購退稅：所有權人與土地地價是關鍵
土地增值稅重購退稅不是用房屋成交總價計算。它以新購土地的申報移轉現值，減去「原出售土地申報移轉現值－已繳土地增值稅」後的差額判斷；差額為零或負數時不符合退稅要件，差額為正數時，最多退到原已繳土地增值稅額。
- 出售與重購土地所有權人必須是同一人；本人出售、改由配偶買進，這套地方稅優惠不成立。
- 出售與重購土地地上房屋須為土地所有權人、其配偶或直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。
- 重購都市土地面積以 3 公畝、非都市土地以 7 公畝為限；出售土地不受這項面積上限。
- 出售的舊土地在出售前 1 年內不得出租或供營業使用；這項條件也要納入換屋時間軸。
- 先買後賣者，購買新土地時就必須已持有符合自用住宅用地要件的舊土地，不能事後才補足這個前提。
- 請求權時效雖為 10 年，仍建議完成重購後立即整理文件申請，避免資料散失。
重購後 5 年：退稅核准後仍有持續義務
房地合一重購房地在重購後 5 年內，如果未設籍居住、出租、供營業或執行業務使用，或再行移轉，國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。
土地增值稅重購土地也有 5 年管制。再行移轉包含出售及配偶贈與；改作出租、營業、戶籍遷出或其他非自用用途，都可能被追繳。換屋規劃不只要看買進當下，也要確認未來 5 年的居住與資產安排。
「兩年內買賣」只是進入重購退稅的第一道門。真正完整的換屋計畫，還要同時通過所有權、戶籍、資金、申報文件與重購後五年用途這五個檢查。翁維隆 Alan｜慕義地產
Alan 的換屋退稅清單：簽約前先確認八件事
確認舊房是否適用房地合一稅，以及新屋是成屋、預售屋或自建。
用正式移轉登記日計算兩年，不用簽約或預計交屋日替代。
房地合一可檢視配偶交叉名義；土地增值稅須維持同一土地所有權人。
確認新舊房地設籍、實際居住及舊屋出售前一年使用狀態。
房地合一看成交價額比例；土地增值稅看土地地價與已繳稅額。
先買後賣要先取得銀行條件評估，不以預估可貸成數直接簽約。
準備買賣契約、收付款證明、權狀或謄本、戶籍及自住證明。
確認重購後五年不會出租、營業、遷出戶籍或再移轉。
房仲可以協助安排出售、購屋與交屋時程，並把資料放進同一張換屋資金表；但國稅與地方稅是否符合退稅，仍應分別向國稅局、地方稅務機關或稅務專業人員確認。
常見問題
房地合一重購退稅需要舊屋自住滿 6 年嗎？
不需要套用自住房地 400 萬元免稅額的連續 6 年條件。重購退稅主要檢查新舊房設籍與實際居住、舊房出售前 1 年無出租、營業或執行業務使用，以及兩年登記期限。
重購退稅一生只能用一次嗎？
不是。房地合一與土地增值稅的重購退稅本身均沒有申請次數限制；土地增值稅自用住宅用地優惠稅率才另有一生一次／一生一屋制度。
買小屋也能申請房地合一重購退稅嗎？
可以。重購價額較低時，依重購價額占出售價額的比例計算；重購價額不低於出售價額時，比例上限為 100%。
配偶一人賣、另一人買，兩種稅都能退嗎？
房地合一重購退稅可能適用配偶交叉名義；土地增值稅重購退稅則要求出售與重購土地所有權人為同一人，必須分開判斷。
先賣後買，房地合一退稅何時申請？
先完成舊屋房地合一稅申報與繳納，重購完成移轉登記後，自該登記日次日起 5 年內向原申報國稅局申請。
重購後可以先出租一年嗎？
不建議。兩套重購退稅都設有重購後 5 年的持續自用限制；出租、營業、未設籍居住或再移轉，都可能導致原退稅額被追繳。
官方資料來源
- 財政部稅務入口網｜房地合一重購自住房地扣抵、退稅與申請文件
- 財政部｜重購價額低於出售價額仍可按比例退稅
- 財政部｜預售屋以完工交屋並完成所有權登記日判斷兩年期限
- 財政部北區國稅局｜房地合一重購後五年用途與移轉限制
- 財政部稅務入口網｜土地增值稅自用住宅用地重購退稅要件、公式與十年請求權時效
- 財政部稅務入口網｜土地增值稅重購須為同一土地所有權人
- 財政部稅務入口網｜土地增值稅先買後賣的原有自用住宅用地要件
資料查核日：2026 年 9 月 11 日。本文提供一般換屋決策資訊，不是個別稅務申報意見；實際適用仍須依取得制度、所有權、戶籍、使用狀態、登記日期與主管機關最新認定確認。