農地廠房貸款可以貸幾成？
買 1.2 億廠房，現金怎麼準備

一、農地廠房貸款，不是一律只能貸三成

一位企業主打電話問我，正在評估一間總價一億多元的農地廠房，聽說現在只能貸三成，是不是要先準備七、八千萬元？這個問題值得在出價前問清楚。把住宅限貸、農地融資、購買現成廠房與買地建廠混在一起，算出來的自備款可能完全不同。

「農地廠房」是市場稱呼，並不是一種統一的銀行授信分類。同樣掛著廠房出售，有的土地允許工業使用、建物文件完整；有的只是農地上存在一棟建物；也有業者取得特定工廠登記，但土地與建築物合法使用程序仍在進行。企業主看到的是生產空間，銀行還要確認能否設定抵押、如何估價，以及未來處分的條件。

依央行現行規定，公司法人購置住宅與自然人購置高價住宅有最高三成等限制；這不等於所有非住宅都只能貸三成。判斷時仍要看權狀用途及實質資金流向，不能只因廣告寫「廠辦」就認定不受住宅規範。［1］

二、買 1.2 億元廠房，要準備多少現金？

先把三個金額分開：成交價是買賣雙方約定的價格；銀行鑑價是銀行評估的擔保品價值；核准額度還要經過用途、信用及還款能力審核。三者不一定相等。以下只做資金概念試算，不把任一成數當作農地或特登工廠的行情保證。

本表假設鑑價就是銀行採用的計算基礎、貸款全數可於價款支付時使用，且沒有其他額度或撥款限制。實際案件須按適用法規、銀行核准條件及撥款時程重算；也可能不獲承貸。

同樣「貸六成」，現金就可能差 1,200 萬

A 與 B 都假設貸六成，只因銀行鑑價從 1.2 億元變成 1 億元，貸款就少了 1,200 萬元，自備款從 4,800 萬增加到 6,000 萬。若再從 B 的六成降到 C 的五成，又多出 1,000 萬元現金需求。A 與 D 的價款差額相差 2,700 萬元，這就是不能只問「貸幾成」的原因。

這四個數字不是建議企業準備的最高或最低額度。稅費、工程、設備與營運資金都還沒放進去；銀行若只認土地、授信不足或不承作，缺口還可能更大。

三、銀行鑑價為什麼會與成交價不同？

買方願意出價，可能是因為靠近原廠、減少運輸時間、能立即安置機台，或少見的大面積空間。但這些對特定企業有價值的條件，不一定都能轉換成銀行可認列的擔保價值。鑑價不是單純替成交價打固定折扣，也不能一律假設比成交價低一至兩成。

土地、建物、設備，應分別說明

若總價包含土地、廠房、未登記增建、機器或其他設施，應請賣方列出交易範圍，再問銀行各項如何認列。機台適不適合生產，是營運問題；能否納入本次不動產擔保，是另一個問題。不要把業主過去投入的工程成本直接加成銀行鑑價。

現場條件要有資料支持

臨路與通行權、土地形狀、共有或持分、他項權利、租約占用、建物屋況及區域成交資料，都值得整理。看到道路不代表已有完整合法通行安排；看到現場通電也不代表電力容量足以支應新產線。能查證的文件與現勘紀錄，比口頭說「附近都賣這個價」更能幫助評估。

請銀行說明初估的範圍：是否已現勘、是否含建物、哪些文件還沒取得、哪些條件可能改變額度。只有一個口頭成數，還不足以作為簽約資金依據。

四、合法廠房、工業地、農地與特登工廠怎麼分？

都市計畫工業區與非都市土地的使用分區、使用地編定是不同制度，不能把所有「丁建」都當成都市工業區。實際能否作你的製造、倉儲或辦公用途，應把預定產業、製程及使用需求交由相關主管機關與專業人員核對。

五、購地貸款五成與閒置工業地四成，各適用什麼？

央行這項「購地貸款」的定義，是購買都市計畫劃定的住宅區或商業區土地所辦理的抵押貸款。因此，不能將「工業區空地」四個字直接翻譯成「法定最高五成」。一般工業土地仍需檢查其他適用規範及銀行授信條件。［1］

符合上述購地貸款定義者，最高額度以取得成本與銀行鑑價較低者的五成計算，其中一成待動工後撥付，並有具體興建計畫及動工切結要求。即使打算蓋廠辦，也應先看土地是否落入受限範圍。［1］［2］

核准五成，不代表交割前已可取得五成

以一筆確實適用該規定、且無例外的購地案件為例：取得成本 1.2 億元、鑑價 1 億元，若核准最高 5,000 萬元，保留的動工款是較低基礎 1 億元的一成，也就是 1,000 萬元，而不是核貸額的一成 500 萬元。動工前可撥款為 4,000 萬元，購地價款需先安排的現金達 8,000 萬元。［2］

閒置工業地須查公告清冊

央行工業區閒置土地規範，係依金融機構向聯徵中心查詢的經濟部轄管公告清冊認定，並非現場看起來空著就必然適用。適用時原則上限為鑑價四成；已動工，或提出具體計畫並切結一年內動工者，有法定除外條件。是否符合仍須銀行查證，除外也不代表必然核給較高額度。［1］

六、未保存登記與特登：先確認能否使用，再談融資

建物謄本、使用執照與工廠登記回答的問題不同。謄本反映登記權利；使照與核准圖說有助確認建築使用；工廠相關登記則涉及製造活動。三者應互相核對，不能拿其中一份取代其他文件。

未保存，不宜直接等同違建；也不能當作合法證明

「沒有建物所有權第一次登記」與「建物是否依法興建」應分別查明。有些建物可能有其他合法證明；有些則有增建、用途或登記障礙。稅籍、門牌、水電單據能證明部分事實，但不能單獨保證建物合法或銀行願意認價。

若賣方把未登記面積也算進售價，買方應另外問：交付的是哪些權利？哪些面積能登記？銀行估值含哪些部分？消防、結構與使用改善能否完成？若改善不可行，不能只把它當成多編一筆工程預算就能解決。

取得特登，不等於土地與建物已完成合法化

特定工廠登記制度另有土地及建築物合法使用程序，相關辦法也設有申請及有效期間。應逐案核對登記仍否有效、主管機關核定文件與目前進度，尤其確認交易後的事業主體、負責人及使用變動是否可行；不能假設買下土地就能直接沿用原業者的資格。［3］［4］

所以本文不列「特登一定貸一至三成」或「合法廠房一定貸七成」的固定行情。銀行可能要求補件、減列擔保價值或不承作；同一間建物，不同用途與不同企業條件，也可能有不同結果。

七、公司財報、個人名義與自用計畫，如何影響判斷？

銀行會問還款從哪裡來。公司有營收，不代表帳上現金足以付本息；應收款尚未收回、庫存增加或既有借款到期，都可能擠壓付款能力。整理近年財報、報稅、近期營運、借款餘額與每月還款，能讓銀行看見買廠後的整體負擔。

自用擴廠計畫可以說明為何購置：預計安置哪些產線、何時投產、搬遷會停工多久、新空間能降低哪些費用。對未來新增營收應採可支持的假設，不宜把尚未簽約的訂單全算進還款來源。

公司名義不一定比較好貸

先確認買方資格，再比較持有與融資方式。若土地屬農業發展條例所稱耕地，一般私法人承受有法律限制，符合資格的農業相關法人另有申請許可制度；不能只因公司財報較好，就預設可直接以公司名義取得。［5］

個人持有、公司使用時，還需要釐清租用安排、資金來源、擔保與稅務。這類結構應由銀行、地政士及會計師依個案一起評估，不宜單純為了追求較高成數，臨時換一個登記名義。

八、簽約前給銀行的六組資料

1. 土地：完整地號、近期謄本、地籍圖、土地面積與權利範圍；另列持分、他項權利、通行及租約問題。
2. 土地用途：使用分區證明或分區編定資料，並說明現況及預定用途，工業土地另查是否列管。
3. 建物：建物謄本、使照、核准圖說及工廠相關文件；未保存或增建部分另外標示，附現場照片。
4. 交易：開價與預計成交價、土地建物設備的交易範圍、付款節點、預計交屋日及現有抵押權處理。
5. 借款人：個人或公司基本資料、銀行要求期間的財報與報稅文件、近期營運及既有負債明細。
6. 投資計畫：自用、出租或興建用途，修繕、設備、搬遷、投產時程及自有資金來源。

可以先整理一份「標的基本資料＋資金概算」，向往來銀行的企金窗口確認有無承作意願，再依窗口要求提供完整財務文件。包含身分、財報與帳戶資訊的文件，應透過銀行指定安全管道提供。

請銀行回覆完整條件，不只回一個成數

初估時至少確認：估價基礎、預估額度、額度用途、利率及計息方式、年限、攤還方式、費用、擔保條件、尚缺文件和撥款前提。初步評估不是正式核准，正式核准也可能附帶抵押設定或其他撥款條件；付款計畫應保留這些差異。

九、價款之外，還有四筆現金不能漏

以情境 B 為例，價款差額是 6,000 萬元。但把 6,000 萬備妥，並不代表整個擴廠計畫已備妥。真正的資金表應將以下項目獨立列出，避免不同性質的費用被籠統放進「裝潢預算」。

除情境 B 價款差額外，以上費用全部是假設，非報價、稅額試算或市場標準。另案融資須確認實際可支付的用途及日期，不能重複扣除同一筆額度。

這張表真正的用處，是讓企業在出價前知道「哪一項尚未估、哪一筆尚未核、哪個月資金最緊」。若預算吃緊，可以重新比較購買規模、整備時程或其他標的，而不是簽約後才被迫補救。

十、把付款日與撥款日排在同一張表

一筆貸款最後能核下來，與訂金、簽約款或完稅款到期時能否動用，是兩回事。應依買賣契約的實際節點列出「本期應付款、累計已付款、當期可用貸款、需補現金」，並確認銀行作業時程可銜接。

仍以情境 B 示範：若契約假設交屋前已支付 2,400 萬元，交屋尾款剩 9,600 萬元，屆時銀行可撥 6,000 萬元，尾款還要補 3,600 萬元。加上前面的 2,400 萬元，價款自備總額仍是 6,000 萬元，已付簽約款不能再加一次。但若銀行延後撥款，當天現金需求就可能不同。

簽約前與賣方討論查證期間、補件義務、交付文件，以及核貸不足或時程延誤時如何處理，再請專業人員寫進契約。不要預設「貸不下來自然可以無條件退訂」；是否能解除、延期或退還款項，需看實際約定及法律關係。

不要只比較利率，也要比較每月還款

貸款年限、寬限安排、攤還方式與利率變動，都會影響買下後的現金流。請銀行提供完整還款表，另用營收下降、回款延後或整備延誤的情境檢查是否仍能負擔。寬限期若有核給，也不會讓本金消失。

十一、政策性企業投資貸款，可以一起評估嗎？

可以納入評估，但不能把「有政策性貸款」理解成「購買任何農地廠房都可適用」。經濟部中小及新創企業署公告的中小企業加速投資貸款，支應符合條件企業的興（擴）建廠房、設備及中期週轉等投資需求，另有資格與投資內容要求。［6］

依該計畫現行配合事項，「興（擴）建廠房」須符合起造人、建造執照、使用執照與自用等條件，且不含購置現成不動產及修繕用途。購買既有廠房的成交價，不能直接當成這項政策貸款可支應的成本。［7］

向銀行詢問時，將「買現成不動產、興建、設備、週轉」分開列明，確認各自能否納入、須先取得哪些核定、何時申請，以及可否與既有貸款配合。信用保證是協助銀行承擔部分信用風險的機制，不是政府替企業支付自備款，也不等於土地已合法或貸款必定核准。

政策利率及受理條件可能調整，本文不以某一時點的優惠利率代替正式報價。確認適用資格及書面條件後，才將其列為可動用資金。

十二、看上一間一億多廠房，我會先問這八件事

1. 買的是哪些地號、建號與權利？先建立完整標的範圍，避免只憑地址看一整片廠區。
2. 土地分區與目前使用是否一致？確認企業預定用途，而非只看現在有人使用。
3. 建物哪些部分有合法與登記文件？將增建、未保存及設備分開。
4. 特登、工廠與相關許可由誰持有？交易或變更後能否延續，需取得明確查證結果。
5. 成交價中，銀行可能認哪些價值？用保守、中性等條件重算，不只採最樂觀初估。
6. 買方及借款人用什麼名義？先確認取得資格，再檢視資金、擔保及稅務安排。
7. 每個付款節點，現金從哪裡來？把核准、可撥款、已付價款及尚須補足差額分清楚。
8. 買下後，公司還能正常營運嗎？把工程、投產、週轉與既有債務一起排入。

回答完這八件事，才比較有條件判斷合理出價。若關鍵文件、承作意願或用途仍不清楚，應先補齊資訊；便宜的開價本身不能解決使用與資金問題。