先看簽約日：哪些契約受限制？
新制規範的不只施工中的預售屋，也包括已領得使用執照、尚未辦竣建物所有權第一次登記的新建成屋。關鍵不是建案何時公開銷售，而是買受人何時簽訂買賣契約。
| 契約狀況 | 原則 | 實務上還要確認 |
|---|---|---|
| 2023.06.30 前已簽約 | 不受新制換約限制 | 仍須核對原契約是否另有轉讓條件、費用或出賣人辦理程序。 |
| 2023.07.01 後簽約 | 原則不得讓與或轉售第三人 | 只有親屬等免申請情形，或公告特殊情形經主管機關核准，才能例外處理。 |
| 施行前契約的接手人，施行後再轉售 | 接手人仍受新制限制 | 不能因前手契約簽得早，就把後續再轉讓視為自由換約。 |
「建商願意協助」不能取代法定要件。現行規定同時禁止出賣人同意或協助違規讓與、轉售，因此不能只用口頭承諾判斷能否辦理。
免申請核准，不等於完全不用文件
配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售，是法律直接保留的例外。審核辦法也列出繼承名義變更、法人合併或改制後依法承受，以及法人清算後賸餘財產歸屬等無須申請情形。2025 年 1 月 14 日修正後，夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅，因剩餘財產差額或共同財產分配而由一方或雙方承受契約，也無須申請核准。
最容易被誤解的地方
免申請，指不必走「特殊變故核准」程序；不是只要雙方口頭同意就能完成。仍應向出賣人提出身分、親屬關係、繼承或財產分配等證明，並依契約與業者流程辦理契約名義變更。
六類特殊情形：先符合事由，再談核准
若受讓人不是法定親屬，買受人必須落在中央主管機關公告的六類情形之一，並在契約讓與、轉售或刊登廣告之前取得核准。這六類不是概括的「財務困難」，而是有明確條件與證明文件的正面表列。
| 公告事由 | 判斷重點 |
|---|---|
| 非自願離職 | 簽約繳款後發生、逾六個月仍未就業，且簽約前已受僱同一雇主達一年以上；須提出離職及投保紀錄。 |
| 重大傷病或特定病症 | 買受人或法定家庭成員於簽約繳款後發生，並符合公告醫療條件；特定病症須有六個月以上全日照顧需要。 |
| 原居住房屋受災毀損 | 簽約繳款後因法定災害致原設籍居住房屋不堪居住、必須另行租屋，且該屋為買受人或家庭成員所有。 |
| 重大意外致第三人死亡或重大傷害 | 買受人或法定家庭成員於簽約繳款後因重大意外事故造成第三人死亡，或符合規定的重大傷害與照顧需求。 |
| 買受人死亡後的繼承處理 | 繼承人讓與、轉售、協議變價分配，或依確定判決等辦理變價分配；單純因繼承變更名義則屬免申請情形。 |
| 轉給同一契約的共同買受人 | 原買受人為自然人，受讓對象必須已列在同一買賣契約中，可為自然人或法人。 |
公告所稱家庭成員有特定範圍，包含配偶、本人與配偶的直系親屬，以及符合限定條件、需要照顧的兄弟姊妹。不能把所有同戶籍親友都視為家庭成員。
申請流程：順序錯了，資格可能也救不了
先辨認申請事由
把事件發生日、簽約日、繳款紀錄與受影響的家庭關係排成時間軸，確認落在哪一款。
準備基本文件與事由證明
基本文件包含申請書、身分證明、買賣契約影本；再依事由補離職、投保、醫療、戶籍、災損、租約、繼承或共同買受聲明等資料。
向建案基地所在地主管機關提出
不是向戶籍地申請。台中案件由臺中市政府地政局受理，可先使用市府的申請書線上產製服務，再依指示書面送件。
取得核准函後再辦理與刊登
核准函有效期限為兩年。核准後刊登廣告，須載明核准日期與文號；不得在核准前先測試市場。
文件欠缺時，主管機關會通知在收受通知後十五日內補正；逾期或補正不完全，申請可能被駁回。特殊情形經核准的戶數，全國每兩年以一戶（棟）為限，期間自核准日次日起算。
不符合例外時，合法退出的判斷順序
1. 依約履行至取得所有權
完成交屋與第一次登記後，交易標的已不是原來的預售屋契約；之後出售屬成屋交易，但需重新評估貸款、交屋資金、持有成本與房地合一所得稅。
2. 與建商協商解除契約
解除不是無損退場權。先讀違約、解約與已繳價款處理條款，再由建商、地政士或律師確認責任與書面程序。
3. 檢查法定例外是否真的成立
親屬關係、事故日期與證明文件要逐項核對；若屬特殊情形，在核准前不要找受讓人、收款或刊登廣告。
4. 重新安排資金而非繞過規定
與銀行、建商確認工程款、交屋款與核貸節點，把資金缺口具體化，再比較履約、合法核准或解除的總成本。
這些做法不應被當成捷徑
私下簽「權利讓渡」、借名登記、先收價差、用假親屬或假事故文件、未核准先刊登廣告，或安排建商先解約再指定第三人重簽，都可能衍生行政裁罰、民刑事責任與款項返還爭議。若交易結構的目的只是掩飾實質轉售，名稱換了也不代表風險消失。
罰則不只處理「已經換完」的案件
買受人違反限制，讓與、轉售契約或刊登轉售廣告，主管機關可處新臺幣 50 萬元以上、300 萬元以下罰鍰；有交易者按交易戶（棟）處罰。廣告案件會被命限期改正或採取必要處置，屆期未處理可按次處罰。出賣人違規同意或協助，同樣有裁罰風險。
因此，「只先貼文找人，還沒正式換約」並不是安全測試。法律把刊登廣告本身列入管制，特殊情形案件也必須先核准，核准後的廣告還要揭露核准日期與文號。
Alan 的實務判斷：先解決時間線，再討論價格
預售屋轉售諮詢最常見的錯誤，是一開始就問「有人願意接多少」，卻沒有先確認簽約日、契約買受人、例外事由與核准狀態。法律路徑沒有成立，價格談得越具體，風險反而越往前走。
翁維隆 Alan｜慕義地產我的建議是先完成一張四欄表：簽約與繳款時間、預計交屋時間、目前可動用資金、可能的法定事由與證明。接著把選項分成「可直接辦理」「需主管機關核准」「只能履約或協商解除」三類。這樣做不會讓困難消失，但能避免在錯誤路徑上繼續付出廣告費、仲介費或不安全的私下款項。
還沒簽約的人，先做這份壓力測試
- 把工程期內每一期款與交屋款列入現金流，不把未來加價轉售當成備用出口。
- 用保守核貸成數試算交屋缺口，預留裝潢、稅費與短期收入中斷的緩衝。
- 逐條閱讀契約的轉讓、違約、解除與貸款不足處理方式，不只看銷售人員口頭說明。
- 共同購買時，把出資、登記名義與未來承受方式在簽約前寫清楚。
- 若人生計畫在工程期內可能變動，先比較成屋、預售屋與租屋的彈性，而不是只比較單價。
契約與證明文件的資料安全
預售屋契約、付款紀錄、戶籍、醫療、離職與投保文件都可能含有敏感個資。正式判斷只提供與申請事由直接相關的頁面；傳送前遮蔽無關的身分證號、帳號與家庭資料，並先確認接收者、用途及保存方式。不要在公開留言或社群貼文上傳完整契約或證明文件。
官方資料來源
- 全國法規資料庫｜平均地權條例（第 47 條之 4、第 81 條之 3）
- 行政院公報｜預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法
- 行政院公報｜六類得讓與或轉售情形與條件
- 內政部｜新制不溯及既往與施行後再轉售說明
- 行政院公報｜2025 年審核辦法第 4 條修正
- 臺中市政府｜2026 年預售屋契約讓與申請系統與裁罰提醒
本文依 2026 年 9 月 11 日可查得之法規與官方資料整理，提供一般資訊，不取代律師、地政士、稅務代理人或主管機關對個案的判斷。
常見問題
2023 年 7 月 1 日前簽的契約，現在還能換約嗎？
新制原則上不限制施行前已簽訂的契約，但仍要核對原契約轉讓條款與建商程序。施行後接手的新買受人如果再轉讓，仍受新制限制。
可以把契約轉給兄弟姊妹嗎？
兄弟姊妹屬二親等內旁系血親，落在法定親屬例外。辦理時仍需提出身分與親屬關係證明，並依出賣人程序完成契約名義變更。
非自願離職後，可以立刻申請嗎？
不一定。公告條件包含逾六個月仍未就業，以及簽約前已受僱同一雇主達一年以上等要件。先核對時間線與投保紀錄。
符合特殊情形，可以先刊登廣告嗎？
不可以。核准前不得讓與、轉售或刊登廣告；核准後的廣告還須載明核准日期與文號。
不能換約時，可以直接要求建商退錢嗎？
不能把協商解除理解為無條件退款。是否能解除、應負擔多少責任、已繳款如何處理，須看契約、消保規範與個案事實。
交屋後出售，還算違規換約嗎？
辦妥所有權登記後出售，標的已不是原來的預售屋買賣契約，但會進入成屋交易、貸款與稅務判斷。可延伸閱讀本站房地合一稅指南。
把合約、資金與時間線放在同一張表上
如果你正在評估台中預售屋的交屋資金、合法轉售路徑或建商協商順序，Alan 可先協助盤點問題，再視個案轉介地政士、律師或稅務專業。